Глава 16 РЫЧАГИ НЕДВИЖИМОСТИ
Глава 16
РЫЧАГИ НЕДВИЖИМОСТИ
Инвестирование с помощью денег вашего банкира
Как-то вечером я обедал с одной своей приятельницей и ее отцом. Он — бывший летчик гражданской авиации в отставке. В этот день рынок акций только что упал еще на три процента, и он был очень расстроен, потому что его пенсионный проект потерял всю свою прибыль. На мой вопрос о рынке он сказал:
— Моя вторая дочь позвонила мне, чтобы дать знать, что я могу переехать к ней, если потеряю все.
С большой осторожностью я спросил:
— Вы хотите сказать, что единственные имеющиеся у вас инвестиции вложены в рынок акций?
— Да, — ответил он. — А разве там есть какие-нибудь другие виды инвестиций? Рынок акций — единственное известное мне место. А во что еще можно инвестировать?
Удвойте стоимость вашего портфеля
Обычная заповедь, которую сегодня можно услышать повсеместно: «Делай долгосрочные инвестиции, диверсифицируй свой портфель» и т. д. и т. п. Это великая заповедь для людей, которые не много знают об инвестировании. Слово, которое всегда вызывало у меня вопрос, — это диверсифицируй. Когда я слышу, как кто-то говорит, что у него диверсифицированный портфель, то часто спрашиваю, что он имеет в виду. И часто слышу в ответ что-то вроде «У меня есть кое-какие растущие фонды, фонды по долговым обязательствам, международные фонды, отраслевые фонды, акции компаний средних размеров» и т. д.
Тогда я задаю следующий вопрос: «Все они входят в состав взаимных фондов?» И опять-таки, в большинстве случаев ответ таков: «Да, большинство моих инвестиций диверсифицированы в разные взаимные фонды». В то время как взаимные фонды могут быть диверсифицированы, их инвестиционный инструмент — в данном случае взаимные фонды — не диверсифицирован. Даже если они говорят: «Каких только акций у меня нет! В любом случае я буду иметь кое-какие ежегодные поступления в старости», — беда в том, что большинство людей входят в категорию держателей только бумажных активов. Почему так происходит? Потому, что бумажными активами легче управлять. Как сказал богатый папа, «бумажные активы более стерильны. Они точнее и чище. Большинство людей приходят не из квадранта "Б" и никогда не построят бизнес из этого квадранта, и большинство людей не будут инвестировать в недвижимость из-за трудностей с приобретением, ликвидностью и проблемами, связанными с управлением».
Только в Соединенных Штатах существует более 11 тысяч взаимных фондов, из которых можно выбирать, и эта цифра растет. Взаимных фондов больше, чем компаний, в которые инвестируют эти фонды. Почему так много взаимных фондов? По тем же самым причинам, которые были перечислены выше. Они стерильны и часто подвергаются полной стерилизации во имя общественного блага. Но проблема, с которой сталкивается общество, состоит в том, чтобы выяснить, какие из 11 тысяч фондов являются наилучшими для отдельных людей. Как узнать, будет ли «горячий» фонд сегодня таким же и завтра? Как сегодня можно выбрать фонд, который выиграет ко времени вашего ухода на пенсию? И если свыше 80 процентов вашего инвестиционного портфеля находятся во взаимных фондах, то является ли это истинной диверсификацией и вообще — разумно ли это? Лично я так не думаю. Любой, у кого 80 или более процентов инвестиций портфеля находятся в различных взаимных фондах, в действительности не диверсифицирует, а диВОРсифицирует свой портфель инвестиций.
Поток, утекающий из взаимных фондов
Некоторые из вас, возможно, знают о скрытом налоговом потоке, утекающем из взаимных фондов. К сожалению, есть много инвесторов, вкладывающих деньги во взаимные фонды, но не осведомленных об этом налоговом потоке, который проходит через налог на прибыль инвестора. А это значит, что если есть доход, то налог на него платит не фонд, а инвестор. Особенно ярко это проявляется на рынке ценных бумаг с тенденцией к понижению. Однако есть и исключения; например, доходы на взаимные фонды в некоторых пенсионных фондах отсрочиваются.
Скажем так: данный фонд имел огромный успех на протяжении многих лет; он хорошо покупался, и многие акции, в которые он вкладывал деньги, существенно повысились в цене. Неожиданно рынок пошел вниз, инвесторы запаниковали и начали просить свои деньги назад. В этой ситуации данный фонд должен был быстро продать свои лучшие акции для того, чтобы отдать инвесторам их деньги. Когда фонд продает свои акции, появляется прибыль от продажи имущества для оплаты этих акций. Например, фонд купил акции «XYZ » 10 лет назад по 10 долларов, а когда продал их, то получил по 50 долларов за каждую акцию. Менеджер по фондам провел хорошую операцию, но теперь, в момент продажи, инвестор должен оплатить налог на прибыль с дохода в размере 40 долларов на каждую акцию. В подобные периоды времени инвестор может потерять деньги, потому что стоимость фонда может несколько упасть, и в то же самое время инвестор должен будет оплатить налог на прибыль. Таким образом, инвестору, вкладывающему деньги во взаимные фонды, может быть, придется оплачивать налоги на прибыль даже в том случае, если он в действительности потерял деньги. Это похоже на подоходный налог с дохода, которого вы не получали. В начале 2001 года было много инвесторов, потерявших половину стоимости принадлежавших им взаимных фондов, и в то же время обязанных платить налоги на прибыль, полученную их взаимными фондами. Лично я считаю, что это катастрофический денежный поток.
Так что же, я агитирую не инвестировать во взаимные фонды? Нет, у меня самого есть вложенные в них деньги. В книге «Руководство богатого папы по инвестированию» я говорил о финансовых планах, составленных для того, чтобы быть защищенными, богатыми и испытывать чувство комфорта. Взаимные фонды могут играть важную роль в ваших финансовых планах. Найдите компетентных экспертов, которые помогут вам разработать правильный финансовый план, но чем больше вы сами будете заниматься своим образованием в области инвестиций, тем грамотнее будете становиться в финансовом плане. Есть несколько очень хороших взаимных фондов, использующих систематизированный подход при выборе компаний, в которые можно инвестировать, путем изучения лежащих в их основе принципов.
Прелесть инвестирования в недвижимость
Отец моей приятельницы, отставной летчик гражданской авиации, который думал, что единственным видом инвестирования являются бумажные активы, только сейчас узнал о денежном потоке, утекающем из взаимных фондов. Когда обед подошел к концу, он сказал:
— Я потерял большую часть моих сбережений, потому что цена акции моих фондов упала и сейчас я должен выплачивать налоги на прибыль, несмотря на то что потерял деньги. Я хотел бы инвестировать во что-то другое.
— Почему вы не инвестируете в недвижимость? — спросил я.
— Почему? А какая разница? — спросил он.
— Разница большая, — ответил я. — Позвольте мне рассказать вам об одном отличии, которое действительно очень интересно.
Отставной летчик отхлебнул кофе и сказал:
— Расскажите. Я весь внимание.
— В недвижимости я могу делать деньги, а правительство будет засчитывать мне это за потерю денег, — сказал я.
— Вы хотите сказать, что делаете деньги и получаете налоговую льготу, вместо того чтобы платить налоги на полученный доход? — спросил летчик.
— Правительство дает мне налоговую льготу на мои прибыли, вместо того чтобы заставлять меня платить налог на прибыль от продажи собственности, — сказал я. — Оно позволяет мне сберечь больше денег, вместо того чтобы платить больше налогов. Один из способов сделать это — путем обесценивания или с помощью того, что мой богатый папа называл фантомом денежного потока — такого потока, который средний инвестор не может увидеть.
Летчик в отставке какое-то время молча слушал и наконец сказал:
— И больше ничего?
— Как раз наоборот, — ответил я. — Вам предстоит еще много узнать об этом. Правительство даже дает мне деньги.
— Как это? — спросил летчик.
— Если здание является историческим памятником, правительство может дать вам налоговые скидки, — сказал я. — Как вы думаете, правительство даст вам налоговую скидку, чтобы вы могли купить больше взаимных фондов?
— О таком я не слышал, — сказал летчик. — Все, что я видел за последнее время, — это налоги на прибыль от продажи собственности, то есть на деньги, которых я никогда не делал и фактически потерял. Это похоже на то, как если бы я платил налоги на деньги, которые уже потерял, а вы получали налоговую льготу на сделанные вами деньги. Мне следует знать что-нибудь еще?
— Да, — сказал я. — Вы можете получить налоговую скидку до 50 процентов от стоимости сделанных вами улучшений согласно закону о нетрудоспособных. Например, если вы платите 10 тысяч долларов, чтобы построить специальные аппарели для инвалидных кресел на колесах, чтобы эти люди могли посещать ваше коммерческое здание, то можете получить кредит на сумму до 5000 долларов от правительства.
— Вы получаете налоговую скидку в 5000 долларов? — спросил летчик. — А что, если эти аппарели не будут стоить вам 10 тысяч долларов? Что, если они будут стоить вам всего тысячу долларов?
— Вы все-таки получите налоговую скидку, составляющую 50 процентов от стоимости улучшения, — сказал я. — Однако настоятельно советую вам, прежде чем делать что-нибудь подобное, связаться с вашим дипломированным бухгалтером-аудитором. И убедиться в том, что вы хорошо знаете все правила и технические условия, прежде чем начнете что-либо предпринимать.
Летчик сидел молча, обдумывая мои слова.
— Что-нибудь еще? — наконец спросил он.
— И даже слишком много, чтобы обсудить все за обедом, — сказал я. — Но позвольте мне показать вам еще три преимущества недвижимости перед взаимными фондами.
— Всего лишь три? — спросил летчик с саркастической улыбкой.
— Еще одно преимущество состоит в том, что банк ссудит вам деньги, чтобы вы могли купить недвижимость. Насколько я знаю, едва ли он сделает это для инвестирования во взаимные фонды или акции. Он может использовать такие ваши активы, как закладная, но лишь после того, как вы уже выложили свои деньги, чтобы их приобрести.
Летчик кивнул головой и сказал:
— А второе?
— А второе — никаких налогов на прибыль от продажи собственности, — сказал я, — если конечно, вы знаете, как это сделать.
— Вы хотите сказать, что в то время как я должен заплатить налоги на прибыль от продажи собственности, на которой я не сделал никаких денег, а фактически даже потерял, в сфере недвижимости вы можете избежать их?
Я утвердительно кивнул головой.
— Это происходит постоянно; через так называемый «обмен 1031». Например, я покупаю дом за 50 тысяч долларов, но наличными вношу только пять, а остальные 45 тысяч занимаю в банке. И если рента будет больше, чем все ежемесячные расходы, то я буду получать денежный поток от моей инвестиции.
— Таким образом, ваши деньги работают на вас, — сказал летчик.
— Да, — сказал я. — И этот доход является пассивным, поэтому он облагается более низким налогом, чем заработанный, такой как доход от работы по найму, доход с накоплений и вашего пенсионного плана 401(k).
Летчик с сомнением покачал головой. В начале этого вечера мы уже говорили о разнице между заработанным, портфельным и пассивным доходами.
Продолжая свою мысль, я сказал:
— Через несколько лет вы обнаружите, что дом с рентным доходом, купленный вами за 50 тысяч долларов, теперь уже оценивается в 85 тысяч долларов. При его продаже вы получаете прибыль 35 тысяч долларов, но при этом вам не нужно выплачивать налог на прибыль от продажи собственности, если вы захотите вложить ее в более крупную инвестицию.
Летчик опять молча покачал головой, а затем сказал: — В этом примере вы имеете 35 тысяч от продажи собственности и не платите налог на прибыль от ее продажи. А я теряю деньги в моих взаимных фондах и еще выплачиваю налог на прибыль от продажи собственности. Вы получаете денежный поток и налоговые льготы благодаря фантомным потерям и расходам и платите меньше налогов на доход, потому что это пассивный доход, а не заработанный.
— И не забывайте, что согласно закону о нетрудоспособных существуют налоговые скидки на усовершенствования, сделанные в какой-нибудь коммерческий собственности или в случае, если эта собственность является историческим памятником, — добавил я.
— О нет, — сказал летчик. — Как я могу забыть о налоговых скидках? Каждый знает о них. Ну, а что же третье?
— Чем больше вы инвестируете в недвижимость, тем больше банки и правительство хотят ссудить вас деньгами, — сказал я.
— Почему это? — спросил летчик.
— Когда вы идете к своему банкиру с предложением об инвестиции в недвижимость, скажем, на миллион долларов, он дает денежную ссуду не вам, а вашей собственности.
— А какая разница? — спросил летчик.
— Когда человек идет просить заем, банк оценивает его кредитоспособность. Когда тот же человек хочет купить, допустим, в частное владение небольшую собственность, приносящую ренту, такую как один многоквартирный, одноквартирный или двухквартирный дом, банкир все же оценивает сначала человека. До тех пор пока у вас есть стабильная работа и доход, достаточный, чтобы оплачивать эти небольшие объекты собственности, банк часто ссужает деньгами вас, а не собственность.
— Но речь идет о большей по размерам собственности, когда же цена на нее намного превосходит доход этого отдельного лица, из которого он может заплатить за нее, тогда банк смотрит только на доход и расходы, связанные с самой этой собственностью, — сказал летчик. — В этом состоит разница?
— Очень близко к этому, — сказал я. — В случае большей по размерам собственности актив действительно является потоком от данной собственности и ее доходов, а не потоком от доходов отдельного заемщика.
— Значит, может оказаться легче купить большую по размеру собственность, чем меньшую, — заметил летчик.
— Если вы знаете, что делаете, — пояснил я. — То же самое происходит и при займе у правительства. Если вы пойдете в правительственные инстанции с инвестицией в 150 тысяч долларов, то, скорее всего, это не заинтересует правительство. Но если вы захотите приобрести какую-нибудь собственность типа трущоб и превратить их в безопасное место проживания с низкой квартплатой, тогда у правительства найдутся миллионы долларов, чтобы ссудить их вам. В сущности, если ваша инвестиция не превышает пять миллионов долларов, то очень трудно найти кого-то в правительстве, кто заинтересовался бы ею.
— Есть ли еще что-нибудь, что мне следует знать? — спросил летчик.
— Затем должен последовать перечень необходимых документов, — ответил я. — Но позвольте мне сказать вам о недвижимости и кое-что не очень приятное.
— Например? — спросил летчик.
— Недвижимость в большинстве случаев не так ликвидна, как бумажные активы. А это значит, что может потребоваться более длительное время, чтобы ее купить и продать. Кроме того, рынок недвижимости не такой прибыльный, как рынок ценных бумаг. К тому же недвижимостью можно по-разному управлять, — с улыбкой сказал я.
— Почему вы улыбаетесь? — спросил летчик.
— Потому что трудности часто приносят огромную пользу профессиональным инвесторам, — сказал я. — А помехами они являются только для новичков.
— Приведите пример, — попросил летчик.
— Запросто, — ответил я. — Так как недвижимость не является столь же ликвидной, как бумажные активы, и бывает труднее найти покупателя или продавца, профессиональный инвестор часто тратит свое время на проведение сделки.
— Вы хотите сказать, что можете вести переговоры с продавцом с глазу на глаз? — спросил летчик.
— Или с покупателем, — ответил я. — На фондовой бирже часто просто покупают или продают. И очень редко ведутся какие-либо переговоры с глазу на глаз между покупателями и продавцами — по крайней мере, так происходит с большинством инвесторов.
— Значит, между покупателями и продавцами на фондовой бирже все же могут происходить переговоры с глазу на глаз? — спросил летчик.
— Да, — ответил я. — Но это дело стараются не разглашать за пределами круга профессиональных биржевых спекулянтов. Тут нет ничего незаконного, но обычный инвестор этого, как правило, не делает.
— Но в области недвижимости это обычное дело, — заметил летчик.
— Вот чем и хороша недвижимость, — ответил я. — Там вы можете проявить свои творческие способности, договориться о сроках, перехватить более выгодную сделку, снизить или поднять цену в ходе личных переговоров. Эта игра становится интересной, как только вы познакомитесь с ее правилами.
— Что еще? — спросил летчик.
— Вы можете сократить расходы, повысить ценность собственности: перепланировать ее, добавить еще одну спальню, перекрасить стены, продать какую-то часть земельного участка и т. д. Недвижимость — очень выгодное дело для инвестора с воображением, умеющего вести дело с людьми. Если вы человек творческий и хорошо разбираетесь в людях, то можете добиться успеха, занимаясь недвижимостью, не говоря уже о том, что еще и получите от этого удовольствие.
— Я никогда не смотрел на это с такой точки зрения, — сказал летчик. — Все, что я когда-либо делал, — это покупал и продавал дома, в которых жила моя семья. Но если хорошенько подумать, то эти сделки приносили мне какое-то удовольствие и я получал от них больше денег, чем от взаимных фондов.
Я заметил, как свет начал озарять его разум. Теперь он увидел, что мог бы инвестировать деньги и во что-то еще, помимо диверсифицированного портфеля, содержащего взаимные фонды. На этом мы закончили нашу беседу, поскольку время было уже позднее, и мы стали расходиться по домам... Через несколько недель этот летчик позвонил мне, чтобы сообщить, что занимается поисками своей первой собственности с рентным доходом и получает от этого процесса истинное удовольствие — вместо ставшего уже привычным для него чувства беспокойства и тревоги.
— Даже несмотря на то, что мой рентный доход равен расходам, — сказал он, — занимаясь недвижимостью, я все-таки получаю прибыль. Сама возможность разобраться в особенностях фантомного денежного потока и в налоговых законах, не получая при этом ни цента, равносильна получению солидного куша.
— Вы начинаете понимать, что к чему, — сказал я ему.
-------------------------------------------------------
Эпиляторы; Танцы России; Комплектация кровли; Пояс здоровья; Воспоминания о Мореходке ; Центр Спортивного Мастерства Силовых Структур России;