Простой пример

Простой пример

Далее приводится пример того, как мы инвестировали, а затем занимали деньги для инвестирования в другие активы. В 1990 году мы с Ким присмотрели один дом, выставленный на продажу в прекрасном районе Портленда, штат Орегон. Владелец просил 95 тысяч долларов, но долго не мог найти покупателя. Экономическое положение было скверным, повсюду шли сокращения рабочих мест, и на рынок было выставлено очень много домов. Мы еще раньше сделали заявку, но этот дом не соответствовал нашему инвестиционному профилю. Он был слишком дорогим и слишком красивым, чтобы рассматривать его как долгосрочную рентную собственность. Если бы он находился в Сан-Франциско, то стоил бы 450 тысяч долларов. Тем не менее мы не выпускали его из поля зрения, поскольку понимали его высокую ценность и потенциальную выгодность этой покупки. По дороге в аэропорт и обратно мы обычно подъезжали к этому дому, чтобы убедиться, что он еще не продан. Спустя приблизительно полгода мы наконец постучались в дверь и сразу же поняли, что владелец был очень обеспокоен тем, что дом не продается, и готов выслушать любые предложения. Он задолжал 56 тысяч долларов, поэтому я предложил 60 тысяч, и в конечном итоге мы сошлись на 66 тысячах долларов. Я дал ему 10 тысяч наличными, а он отдал нам закладную. Спустя месяц владелец и его семья выехали из этого дома и отправились в Калифорнию, радуясь, что наконец-то смогли продать свой дом. На этом они не сделали много денег, но и потеряли не так уж много. Дом был немедленно арендован, и мы начали получать за него по 75 долларов в месяц позитивного притока наличности — после выплаты всех долгов и расходов. Приблизительно через два года рынок пошел вверх, и многие люди предлагали нам продать этот дом — лучшим предложением было 86 тысяч долларов. Мы с Ким не приняли этого предложения, хотя оно было очень заманчивым. Если бы мы продали дом, то получили бы приблизительно 100 процентов прибыли в год относительно первоначальной цены, как это показывают приведенные ниже цифры:

86 000 долл.

первоначальное предложение

–66 000 долл.

стоимость покупки

20 000 долл.

прибыль

20 000 долл.

=

приблизительно 200% годовых за 2 года

10 000 долларов первоначального взноса = 100 процентам в год возмещения наличными. (Я говорю «приблизительно», потому что могли быть и другие расходы, включенные в эту сделку, но это не отражается на итоге.)

И хотя 100 процентов прибыли — это весьма заманчиво, мы не продали эту собственность. Дом находился в живописной местности, и мы понимали, что в конце концов, лет через пять, его цена поднимется до 150 тысяч долларов. Вместо того чтобы продать его, мы решили начать покупать еще больше недвижимости, когда произошел поворот в динамике цен на рынке, а также рентного дохода.

Все на рынке говорило в пользу этого шага, так что мы с Ким взяли ссуду на дом. И теперь по ссуде оставалось выплатить менее 55 тысяч долларов, а дом оценивался примерно в 95 тысяч. За счет арендной платы можно было бы покрыть даже ссуду порядка 70 тысяч долларов, так что мы продолжали выплаты по нашей ссуде и в итоге положили себе в карман примерно 15 тысяч долларов. Мы вернули все наши деньги и сохранили за собой актив. Собака принесла дичь, и теперь мы могли отправляться на охоту за следующей добычей.

За несколько последующих месяцев мы посмотрели сотни объектов недвижимости, выставленных на продажу, и нашли новую цель. Это был огромный дом в том же районе. С тех пор как владелец позволил своим детям жить в нем на протяжении многих лет, не платя ренту, этот дом выглядел очень запущенным. Владелец запросил 98 тысяч долларов, и после нескольких предложений и контрпредложений мы купили его за 72 тысячи, вложили еще 4000 долларов в покраску и ремонтные работы, а потом сдали в аренду.

Осенью 1994 года мы продали оба дома по 150 тысяч долларов и вложили эти деньги в покупку еще большего жилого дома в Аризоне, где рыночные цены были все еще в состоянии застоя.

Помимо того, что мы поддерживали постоянное движение наших денег, есть ряд моментов, на которые я хотел бы указать.

1.   Дела у нас шли хорошо потому, что на рынке отмечался спад, и благодаря этому у нас было время искать и совершать сделки, целесообразно инвестируя деньги. Если бы рынок поднимался, мы с большим вниманием занимались бы поисками и проявляли бы большую осторожность.

2.   Эти инвестиции имели смысл сегодня, но не завтра. Я говорю это потому, что слишком многие люди следуют стратегии «Покупай, придержи и молись». Богатый папа всегда говорил: «Ты получаешь выгоду, когда покупаешь, но не когда продаешь». Каждая собственность, которую мы покупаем, должна давать положительный приток наличности на тот день, когда мы ее покупаем, и должна приносить доход даже в условиях спада экономики. Даже если бы цены на недвижимость и не начали подниматься, мы с Ким все равно были бы довольны нашими инвестициями.

3.   Как уже говорилось ранее, каждый инвестор имеет стратегию выхода до того, как войти в рынок. А так как это был уже новый тип рынка, то и при инвестировании в недвижимость это был уже другой тип инвестирования. Изменения на рынке потребовали, чтобы мы все начали сызнова, опять производя исследования и сравнивая различные стратегии входа и выхода.

4.  Те два дома сегодня можно было бы продать за 200—250 тысяч долларов, теперь, когда рынок недвижимости в Портленде оживился. Мы же продали их так рано потому, что хотели дать немного нажиться и следующему покупателю, а также воспользоваться преимуществом рынка, который был на спаде, но уже должен был вот-вот начать подниматься, как это случилось в Финиксе, и потому, что изменился наш инвестиционный портфель. Мы больше не занимались домами, рассчитанными на одну семью, мы получили достаточное образование, чтобы управлять все большими и большими по размеру жилыми домами, которые давали нам все большие и большие рычаги.

5.   Нужно знать разницу между инвестором и торговцем. Мы были инвесторами, когда были готовы покупать и придерживать собственность. Мы были торговцами, когда использовали нашу стратегию выхода и входа. Другими словами, инвестор покупает, чтобы придержать, а торговец покупает, чтобы продавать. Если вы хотите отойти от дел богатыми, то должны знать, в чем их различие и в чем сходство.

По моему мнению, одной из причин, по которой так много людей потеряли деньги во время этого последнего крушения рынка акций, является то, что фактически они были торговцами, но считали себя инвесторами. Опять-таки, это еще больше подчеркивает необходимость знать определения слов. 6. Мы с Ким тоже делали долгосрочные инвестиции. Но для нас они не означали «парковку» денег, когда их оставляют в одной большой пачке (полагая, что это диверсифицированные инвестиции, в то время как в реальности все находится в одной-единственной тележке, называемой взаимными фондами), а затем молятся, чтобы не подул ветер и не раздул огонь какого-нибудь кризиса. Инвестировать — значит каждый день своей жизни находиться на рынке, собирать всю возможную информацию, приобретать все больше и больше опыта в деловой сфере и непрерывно поддерживать движение наших денег — над огнем, но так, чтобы они не могли загореться. Мы не покупаем, не придерживаем и не молимся — то есть не делаем ничего из того, что для миллионов средних людей связано со словом долгосрочные.

 

Я хочу получить свои деньги обратно

Большинство покупателей знают, что могут получить свои деньги обратно, если им не понравится только что купленная в магазине продукция. Смышленые розничные торговцы предлагают гарантию о возвращении денег в том случае, если потребитель будет недоволен купленным товаром. Но чтобы вернуть свои деньги, вы сначала должны возвратить продукцию. Если вы искушенный инвестор, то все, что вам нужно, это получить назад свои деньги, но одновременно сохранить и актив. Вот почему я люблю инвестирование. Я сохраняю то, что купил, и получаю назад свои деньги. Богатый папа в связи с этим говорил: «Одной из самых важных вещей для настоящего инвестора является его умение сказать: "Я хочу получить назад свои деньги. Кроме того, я хочу сохранить за собой свою инвестицию"».

Если вы сможете понять этот принцип инвестирования, то поймете и то, что означает понятие скорость обращения денег. А это означает, что вы хотите получить назад свои деньги, и как можно быстрее, с тем чтобы реинвестировать их в приобретение других активов.

 

Существует не один путь для ускорения обращения денег

Эта идея ускоренного обращения денег применяется не только к недвижимости. Она является важным ментальным инструментом богатых людей. Если вы поймете этот принцип, то захотите применять его во всем, что делаете. Скорость обращения денег является важным аспектом системы рычагов.

Другим способом наращивания скорости обращения денег является знание налоговых законов и использование корпоративных организаций. Например, допустим, кто-то владеет бизнесом, а также частью другого бизнеса, который производит инвестиции в недвижимость. Эта схема и пояснения к ней выглядят таким образом:

 

Рентный расход из одной компании течет в рентный доход другой компании. Вы, возможно, не поймете, почему это важно. Но как вы, вероятно, знаете, бизнес облагается налогом после расходов, в то время как отдельный человек облагается налогами до расходов. Поэтому отдельный человек, арендующий дом, платит за этот дом деньгами, которые он получает после выплаты всех налогов. Бизнес же может оплатить ренту за дом деньгами, имеющимися до выплаты налогов. Рентный доход идет в другую корпорацию, но этот доход теперь уже классифицируется как пассивный, а не как заработанный. (Из этого правила есть исключение, когда у двух компаний один владелец, — тогда доход должен рассматриваться как заработанный. Например, если у вас есть бизнес, инвестирующий деньги в ваш собственный дом, и вы платите самому себе ренту, то этот доход рассматривается как заработанный.) Пассивный доход, если им правильно управлять, может перейти к частному лицу или в бизнес; при этом выплачивается значительно меньше налогов. Как всегда, мы рекомендуем вам получить компетентный совет от профессионала по налогам и юриста, прежде чем делать что-нибудь подобное.

Человек, который управляет таким образом своим бизнесом и инвестиционным портфелем, может поддерживать значительно более быстрое движение денег, в то же время выплачивая значительно меньше налогов. Если деньги стекаются только в одну корпоративную организацию, то их трудно обложить налогом.

Если вы посмотрите на колонки активов, то заметите, что актив бизнеса находится в одной колонке, а актив рентной собственности — в другой. В данном примере деньги этого человека используются для создания или приобретения двух активов с минимальным налогообложением. Это еще один пример ускоренного обращения денег, или того, как заставить их работать, а не стоять на «парковке».

 

Вы не можете этого сделать

Вот четыре слова, которые я часто слышу, когда привожу этот пример на своих занятиях по инвестированию: «Вы не можете этого сделать». Как вы знаете, эти слова определяют реальность, или контекст человека. На ранних этапах своей деятельности я мог пойти в какую-нибудь небольшую компанию и разъяснить эти стратегии ее служащим. В конце своих бесед я почти всегда слышал: «Прекрасные идеи, но вы не можете этого сделать». Люди часто говорят: «Вы не можете купить недвижимость так дешево», «Вы не можете купить дом без новой закладной или одобрения банкира», «Вы не можете владеть одновременно и недвижимостью, и компанией, которая арендует вашу же недвижимость» или «Это могло бы сработать в Америке, но не может быть сделано в моей стране».

Я больше не провожу подобных бесед по инвестированию со служащими или людьми, самостоятельно обеспечивающими себя работой. Я провожу такие беседы только с людьми, которые либо уже являются владельцами бизнеса, либо хотят ими стать, либо являются инвесторами. Беседовать с группами служащих или теми, кто самостоятельно обеспечивает себя работой, я предоставляю традиционным экспертам в области инвестиций. Я поступаю так не из-за самих этих людей, а из-за присущего им коллективного сознания. Как было сказано ранее, слова «я не могу» определяют квадрант, к которому принадлежит тот или иной человек.

Ситуация, которую я использовал в качестве примера, ежедневно имеет место в каждой стране мира. Везде, где бы я ни занимался бизнесом, обычной практикой является покупка здания путем взятия под свой контроль закладной. Но чаще это делается при более крупных инвестициях. Ситуация, когда компанией, арендующей недвижимость у другой компании, владеет тот же самый человек, встречается довольно часто. Это обычная практика. «McDonald's» использует ту же формулу. Эта компания продает франшизу отдельному лицу. Затем это отдельное лицо платит «McDonald's» вознаграждение за франшизу, а также ренту за недвижимость. Если вы читали книгу «Богатый папа, бедный папа», то, возможно, помните, что Рэй Крок, основатель «McDonald's», сказал: «Мой бизнес — это не гамбургеры. Мой бизнес — недвижимость». Рэй Крок и его команда, очевидно, понимают, что такое скорость обращения денег и как использовать деньги, чтобы приобрести более чем один актив.

 

Скорость обращения денег с бумажными активами

Идея скорости обращения денег применяется ко всем активам, включая бумажные. Соотношение ц/д говорит о скорости обращения денег всевозможными способами. Когда кто-то говорит, что это соотношение равно 20, это значит, что вам потребуется 20 лет, чтобы получить свои деньги обратно, основываясь на сегодняшних ценах и поступлениях. Например, если цена акции сегодня равна 20 долларам и по ней выплачивается доллар ежегодного дивиденда, тогда вам потребуется 20 лет, чтобы получить свои деньги обратно.

Правило 72

Правило 72 — еще один способ измерения скорости денежного обращения. С его помощью измеряется процентный доход, или ежегодный процентный рост. Например, если ваши накопления приносят 10-процентный годовой доход, то ваша сумма удвоится через 7,2 года. Если они приносят 5-процентный доход, то вам потребуется 14 с лишним лет, чтобы ваши деньги удвоились. Если же он приносит 20-процентный доход, то на удвоение суммы уйдет 3,6 года. Согласно правилу 72, число 72 просто делится на процентный доход, или процент прибыли в стоимости, чтобы дать сравнительную скорость, с которой будут удваиваться ваши деньги.

Во время экономического бума осенью 1990 года многие финансовые эксперты и советники по инвестициям агитировали использовать мудрое правило 72. Несколько лет тому назад у меня был один такой молодой эксперт в области инвестиций, который сказал, что его портфель удваивается в цене каждые пять лет. Я спросил, откуда он это знает, если занимается инвестированием всего три года. И вот его ответ: «Взаимный фонд, в который вложены мои деньги, усреднялся более чем на 15 процентов в год за последние два года». Я поблагодарил его за энтузиазм и попытку продать мне побольше взаимных фондов, но предложение отклонил. Любопытно, что он говорит сегодня? Я подумывал о том, не рассказать ли ему историю про быка и медведя16, в которой говорится о том, что бык медленно поднимается по ступенькам вверх, а медведь стремительно падает из окна. Другими словами, как сказал бы богатый папа, «усредненные числа — для средних инвесторов».

 

-------------------------------------------------------